Comprar un piso es un trámite complicado, hay estafadoresHay muchos en el mercado inmobiliario. Debes extremar el cuidado y la atención, asegurándote contra posibles riesgos. Estamos llevando a cabo un programa educativo: "Lo que hay que saber al comprar cualquier apartamento". La compra de un apartamento es siempre un acontecimiento importante y serio. Las cantidades son demasiado grandes, los riesgos son demasiado grandes, hay demasiados esquemas fraudulentos diseñados para sacar provecho de la credulidad, la fe en la integridad de los demás y las artimañas legales "al final de la página en letras minúsculas". Los documentos, certificados y poderes para una persona que no está preparada parecen letras chinas y es imposible entender si tienen algún problema. Necesitas experiencia y cualificación para entender todo esto y saber dónde puedes encontrar una trampa. Por lo tanto, es mejor actuar a través de agencias legales acreditadas y con buena reputación. Esto requerirá ciertos gastos, pero reducirá muchas veces los riesgos de fraude o sorpresas desagradables. Se puede proporcionar un seguro adicional mediante la certificación notarial de todos los contratos y poderes por parte de un abogado externo. El 90% de los compradores de obra nueva ni siquiera imagina los riesgos que se corren al comprar una vivienda en un edificio en construcción. Después de todo, los problemas que enfrentan los compradores de nuevos edificios son casi los mismos y migran de un desarrollo a otro. Esta es la opinión de los profesionales que trabajan en este campo.
Estamos comprando un nuevo edificio.
Qué buscar al comprar un apartamento en¿nuevo edificio? 1. Grado de preparación de la casa, conexión de comunicaciones. 2. Celebración de un acuerdo de participación compartida en la construcción - DDU. Esto reduce los riesgos varias veces, ya que esto está previsto en 214-FZ (esta es su Biblia en el momento de la compra). Nunca hay doble venta bajo DDU. Si un desarrollador trabaja bajo tales acuerdos, entonces se le garantiza que tendrá un permiso de construcción, el problema con el terreno también se ha resuelto y dicho desarrollador está en orden con otros documentos. 3. ¿El nuevo edificio está acreditado por el banco? ¿Cuántos bancos otorgan préstamos para esta propiedad? Es mejor que esto lo hagan varios bancos, y no solo el que presta al propio promotor. El principal banco acreedor debe tener buena reputación y buenos recursos financieros. 4. La reputación vale mucho: averigüe cuántas casas ha construido el promotor y si hubo problemas y qué tipo de problemas durante la construcción de otras propiedades inmobiliarias. 5. Evaluación del apartamento desde el punto de vista de la inversión: ubicación, disponibilidad de plazas de aparcamiento gratuitas, paisajismo, disponibilidad de guarderías, escuelas, comercios; accesibilidad al transporte, evaluación de todo el microdistrito en su conjunto (proximidad a una autopista, ferrocarril, cementerio, hipermercados, parques y otros objetos), distribución de los apartamentos, altura de los techos, espesor de las paredes, si están aislados, ubicación de los ascensores, ventanas, espesor de pisos, piso (el primero y no tomes el último) y así sucesivamente. 6. Documentos necesarios para comprobar el apartamento:
- Contrato de inversión;
- Declaración del proyecto;
- permiso de construcción;
- Documentación del proyecto, conclusión de la experiencia del Estado en la documentación del proyecto;
- Estudio de factibilidad del proyecto de construcción de varios apartamentos;
- Certificado de propiedad de tierra o arrendamiento;
- un acuerdo con una compañía de seguros (esta es una responsabilidad adicional del desarrollador hacia el comprador) o un acuerdo de garantía;
- Un extracto de un único registro de bienes raíces y transacciones con él (para un terreno);
- Registro y documentos constitutivos del promotor: certificado de TIN, OGRN, extracto del Registro Único de Personas Jurídicas (no más de un mes de antigüedad), el balance de la última fecha de cierre;
- La forma del contrato, que venderá el apartamento.
7, 8, 9, 10… - muchos otrossutilezas y complejidad variable de los aspectos legales y burocráticos. ¿Estás listo para resolverlo todo, perdiendo un tiempo y unos nervios preciosos? Como resultado, todavía no alcanzarás el nivel de los profesionales. Esto significa que los riesgos persistirán.
El punto más importante de lo anterior es la presencia.el promotor tiene un contrato de seguro o garantía (medidas de seguridad adicionales). La innovación legalmente prescrita está vigente desde el 1 de enero de 2014 (artículo 12.1. 214-FZ). Esta es una responsabilidad adicional del desarrollador hacia el comprador: los desarrolladores DEBEN asegurar (seguro de responsabilidad civil del desarrollador por incumplimiento o cumplimiento inadecuado de las obligaciones de transferir locales residenciales a un participante en la construcción compartida) su responsabilidad con una compañía de seguros o celebrar un contrato de fianza. ¿Qué significa esto para un comprador que ha invertido en una DDU? En caso de quiebra del promotor, la compañía de seguros o garante compensará todos los costes del comprador. Si el desarrollador no proporciona las medidas provisionales especificadas, se le negará el registro estatal.
Cómo encontrar un apartamento por tu cuenta: Internet te ayudará
Primero que nada, debes decidirlas principales características del apartamento adquirido, por ejemplo: área, piso, presencia de balcón/logia, baño combinado/separado, número de habitaciones, distribución, área, descripción de la accesibilidad al transporte (paradas de transporte público, proximidad al metro, disponibilidad de vías de acceso, estacionamiento), rango de precios, que se lo pueda permitir. Importante: si planea aumentar su familia, entonces necesita alquilar un apartamento "con reserva" o uno que pueda venderse fácilmente en unos años. Esto podría ser un “chaleco” en la distribución, la casa tiene ascensor, vertedero de basura, ni el primer ni el último piso, una cocina de más de ocho metros cuadrados, pisos de hormigón armado y otras opciones que son demandadas entre los compradores. La ubicación conveniente/prestigiosa es el parámetro más importante, no lo olvides. Si logras encontrar un apartamento que te guste con algunas desviaciones de la lista anterior, pero a un precio muy atractivo (por debajo del precio de mercado), entonces debes examinarlo más de cerca. Si lo vuelves a vender (cuando el apartamento se te queda pequeño) y el precio es bajo, tienes garantizada la venta. Una vez que hayas decidido qué tipo de apartamento necesitas, empieza a buscar. Las bases de datos más activas y potentes de Moscú:
- Baza-winner.ru. Este recurso es utilizado por todas las agencias inmobiliarias, esto es para los profesionales. Toda la información disponible aquí se repite fragmentariamente en otros sitios especializados;
- Www.cian.ru;
- Irr.ru;
- Www.avito.ru;
- Realty.yandex.ru. Acumula la información de tres bases de datos, es libre, que atrae a usuarios;
- Realty.mail.ru y otros - hay muchos de ellos.
Como regla general, las bases pagas son másinformativo. Todos los recursos acreditados muestran la ubicación de los apartamentos propuestos en un mapa ampliable. Al usarlo, es fácil determinar si las ventanas del apartamento dan al patio o a la autopista, y qué tan lejos/cerca está realmente del metro y las paradas. ¿Existen instalaciones de infraestructura social, parques y plazas cerca de la casa?
Comprar un apartamento de stock secundario
¿Quieres comprar un piso de reventa en concreto?fondo que has encontrado y que te conviene. Hay que decir que en este caso existen muchos peligros. Pero mucho menos que cuando se invierte en la construcción de una nueva vivienda. En este caso, es mucho más fácil garantizar la total transparencia de la transacción, porque no existe riesgo de quiebra del promotor. Después de todo, el apartamento existe; sólo hay que comprobar su estado legal. Y averigüe si existen gravámenes. Lo principal es no preocuparse y esforzarse por completar la transacción lo antes posible. Esto está mal en todas las situaciones, y más aún en ésta. Primero debe averiguar qué tan "limpio" está el apartamento, si detrás de él hay "colas" en forma de diversos obstáculos desagradables. Lo primero que se hace es obtener un extracto del Registro Unificado del Estado. De él obtendrá información confiable sobre el propietario del apartamento. Y otra información sumamente útil: ¿existe un gravamen, una hipoteca, hay alguien registrado en ella, etcétera? El extracto se expide en los departamentos regionales de la cámara de registro previa solicitud con la dirección del apartamento adjunta y la tasa estatal pagada. El certificado tiene una validez de un mes, transcurrido el cual deberá renovarse. Después de reunirse con el vendedor, reciba de él el formulario F-9 que contiene información sobre las facturas de servicios públicos (si hay deudas) y sobre las personas registradas en el apartamento; Es importante saber si el apartamento ha sido remodelado. Esto se comprueba consultando el pasaporte catastral/técnico (proporcionado por el vendedor). El pasaporte no debe tener más de cinco años, de lo contrario deberá renovarse. Las sutilezas y la sabiduría son suficientes para seguir trabajando. La verificación debería dar respuesta a si hay procesos judiciales detrás del apartamento, si la casa será demolida o reubicada próximamente. Si en el primer caso puedes ir al sitio web del tribunal de distrito (según la propiedad del apartamento) y, ingresando el apellido del propietario, obtener una respuesta, entonces con la demolición y el reasentamiento todo es mucho más complicado. Conclusión: es mejor confiar la ejecución de todos los trámites burocráticos y la propia transacción de compra de un piso de vivienda secundaria a profesionales que conocen a fondo el tema. No se debe contactar con agencias inmobiliarias, que son las partes interesadas, sino con abogados/bufetes legales independientes. Tendrá que pagar para reducir su riesgo.
Lo más importante a la hora de comprar cualquier apartamento
Hacer una adquisición a tan gran escala comoAl comprar un apartamento, ya sea un edificio nuevo o de reventa, debe actuar estrictamente "de acuerdo con las instrucciones". Y no te desvíes ni un ápice de ello. Si decide actuar por su cuenta, entonces no puede haber "bajo su palabra de honor" y "traeremos los documentos que faltan mañana". Incluso si coopera con una persona aparentemente de confianza. Si actúas de forma civilizada y mucho más segura, confiando la transacción llave en mano a especialistas especializados, te ahorrarás una gran cantidad de tiempo y nervios. Y recibirá casi un 100 por ciento de confianza en que todo se realizará en el menor tiempo posible y con una garantía incondicional de seguridad. Importante: Bajo ninguna circunstancia tome este material como exhaustivo. Sólo queríamos explicar la necesidad de actuar con extrema precaución, rigor y con la implicación de profesionales independientes.
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