Acheter un appartement est une procédure compliquée, il y a des escrocsil y en a beaucoup sur le marché immobilier. Vous devez être extrêmement prudent et attentif, en vous assurant contre les risques éventuels. Nous menons un programme pédagogique : « Ce qu'il faut savoir lors de l'achat d'un appartement. L'achat d'un appartement est toujours un événement majeur et sérieux ». Les montants sont trop importants, les risques sont trop grands, il y a trop de stratagèmes frauduleux destinés à capitaliser sur la crédulité, la confiance en l’intégrité d’autrui et sur les chicanes juridiques « en bas de page en petites lettres ». Les documents, certificats, procurations pour une personne non préparée ressemblent à des lettres chinoises, et il est impossible de comprendre s'il y a quelque chose qui ne va pas chez eux. Il faut de l’expérience et des qualifications pour comprendre tout cela et savoir où trouver un piège. Par conséquent, il est préférable d’agir par l’intermédiaire d’agences juridiques réputées et jouissant d’une bonne réputation. Cela nécessitera certaines dépenses, mais réduira considérablement les risques de fraude ou de mauvaises surprises. Une assurance complémentaire peut être fournie par la légalisation de tous les contrats et procurations par un avocat tiers. 90 % des acheteurs de bâtiments neufs n'imaginent même pas les risques qui surviennent lors de l'achat d'un logement dans un immeuble en construction. Après tout, les problèmes auxquels sont confrontés les acheteurs de nouveaux bâtiments sont presque les mêmes et migrent d'un lotissement à l'autre. C'est l'avis des professionnels travaillant dans ce domaine.
Nous achetons un nouveau bâtiment
Que rechercher lors de l'achat d'un appartement àun nouveau bâtiment ? 1. Degré de préparation de la maison, connexion des communications. 2. Conclusion d'un accord de participation partagée à la construction - DDU. Cela réduit plusieurs fois les risques, car cela est prévu dans le 214-FZ (c'est votre Bible au moment de l'achat). Il n’y a jamais de double vente sous DDU. Si un promoteur travaille dans le cadre de tels accords, il est alors assuré d'avoir un permis de construire, le problème du terrain a également été résolu et un tel promoteur est en règle avec d'autres documents. 3. Le nouveau bâtiment est-il accrédité par la banque ? Combien de banques accordent des prêts pour cette propriété ? Il est préférable que plusieurs banques le fassent, et pas seulement celle qui prête au promoteur lui-même. La principale banque créancière doit être réputée et disposer de bonnes ressources financières. 4. La réputation vaut beaucoup : découvrez combien de maisons le promoteur a construites et s'il y a eu des problèmes et quel type de problèmes lors de la construction d'autres propriétés immobilières. 5. Évaluation de l'appartement d'un point de vue investissement : localisation, disponibilité de places de parking gratuites, aménagement paysager, présence de jardins d'enfants, d'écoles, de commerces ; accessibilité des transports, évaluation de l'ensemble du microquartier dans son ensemble (proximité d'une autoroute, voie ferrée, cimetière, hypermarchés, parcs et autres objets), disposition des appartements, hauteur sous plafond, épaisseur des murs, sont-ils isolés, emplacement des ascenseurs, fenêtres, épaisseur des étages, étage (le premier et ne prenez pas le dernier) et ainsi de suite. 6. Documents requis pour vérifier l'appartement :
- contrat d'investissement;
- déclaration de projet;
- permis de construire;
- la documentation du projet, la conclusion de l'expertise de l'état de la documentation du projet;
- étude de faisabilité du projet de construction de plusieurs appartements;
- certificat de propriété foncière ou de bail;
- un accord avec une compagnie d'assurance (il s'agit d'une responsabilité supplémentaire du promoteur envers l'acheteur) ou un accord de garantie ;
- un extrait d'un registre unique pour l'immobilier et les transactions avec celui-ci (pour un terrain);
- enregistrement et les documents constitutifs du constructeur: la charte, certificat DCI, BIN, un extrait du registre de la société (pas plus d'un mois), le bilan de la dernière date de clôture;
- La forme du contrat pour la vente de l'appartement.
7, 8, 9, 10… - beaucoup d'autressubtilités et complexité variable des aspects juridiques et bureaucratiques. Êtes-vous prêt à tout comprendre, en perdant un temps et des nerfs précieux ? En conséquence, vous n’atteindrez toujours pas le niveau des professionnels. Cela signifie que des risques subsisteront.
Le point le plus important de ce qui précède est la présencele promoteur dispose d'un contrat d'assurance ou de garantie (mesures de sécurité supplémentaires). L'innovation légalement prescrite est en vigueur depuis le 1er janvier 2014 (article 12.1. 214-FZ). Il s'agit d'une responsabilité supplémentaire du promoteur envers l'acheteur : les promoteurs DOIVENT assurer (assurance responsabilité civile du promoteur en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des obligations de cession de locaux d'habitation à un participant à la construction partagée) leur responsabilité auprès d'une compagnie d'assurance ou saisir dans un contrat de caution. Qu’est-ce que cela signifie pour un acheteur qui a investi dans un DDU ? En cas de faillite du promoteur, la compagnie d'assurance ou le garant indemnisera tous les frais de l'acheteur. Si le développeur ne fournit pas les mesures provisoires spécifiées, l'enregistrement par l'État lui sera refusé.
Comment trouver un appartement par vous-même : Internet vous aidera
Tout d'abord, vous devez déciderles principales caractéristiques de l'appartement acheté, par exemple : superficie, étage, présence d'un balcon/loggia, salle de bain combinée/séparée, nombre de pièces, disposition, superficie, description de l'accessibilité des transports (arrêts de transports en commun, proximité du métro, disponibilité des routes d'accès, parking), gamme de prix que vous pouvez vous permettre. Important : si vous envisagez d'agrandir votre famille, alors vous devez soit prendre un appartement « avec réserve », soit un appartement qui pourra être facilement vendu dans quelques années. Cela pourrait être un « gilet » dans l'aménagement, la maison dispose d'un ascenseur, d'un vide-ordures, pas du premier ni du dernier étage, d'une cuisine de plus de huit mètres carrés, de sols en béton armé et d'autres options très demandées par les acheteurs. Un emplacement pratique/prestigieux est le paramètre le plus important, ne l’oubliez pas. Si vous parvenez à trouver un appartement qui vous plaît avec quelques écarts par rapport à la liste ci-dessus, mais à un prix très attractif (inférieur au prix du marché), alors vous devez l'examiner de plus près. Lors de la revente (lorsque l'appartement devient trop petit pour vous) et si le prix est bas, il est garanti d'être vendu. Une fois que vous avez décidé du type d’appartement dont vous avez besoin, commencez à chercher. Les bases de données les plus actives et puissantes de Moscou :
- baza-winner.ru. Cette ressource est utilisée par toutes les agences immobilières, ceci pour les professionnels. Toutes les informations disponibles ici sont fragmentées sur d'autres sites spécialisés;
- www.cian.ru;
- irr.ru;
- www.avito.ru;
- realty.yandex.ru. Accumule des informations provenant de trois bases de données, c'est gratuit, ce qui attire les utilisateurs;
- realty.mail.ru et d'autres - il y en a beaucoup.
En règle générale, les bases payantes sont plusinformatif. Toutes les ressources réputées affichent la localisation des appartements proposés sur une carte zoomable. Grâce à lui, il est facile de déterminer si les fenêtres de l’appartement donnent sur la cour ou sur les autoroutes, et à quelle distance/proche il se trouve réellement du métro et des arrêts. Y a-t-il des infrastructures sociales, des parcs et des places à proximité de la maison ?
Acheter un appartement de stock secondaire
Vous souhaitez acheter un appartement de revente spécifique ?fonds que vous avez trouvé et qui vous convient. Il faut dire que dans ce cas les dangers sont nombreux. Mais bien moins que lorsqu’on investit dans la construction d’un logement neuf. Dans ce cas, il est beaucoup plus facile d'assurer une totale transparence de la transaction, car il n'y a aucun risque de faillite du développeur. Après tout, l'appartement existe ; il suffit de vérifier son statut de pureté juridique. Et découvrez s'il y a des charges. L'essentiel est de ne pas s'inquiéter et de s'efforcer de finaliser la transaction dans les plus brefs délais. C’est faux dans toutes les situations, et encore plus dans celle-ci. Vous devez d'abord savoir à quel point l'appartement est « propre », s'il y a des « queues » derrière lui sous la forme de diverses charges désagréables. La première chose à faire est d'obtenir un extrait du registre d'État unifié. De là, vous apprendrez des informations fiables sur le propriétaire de l'appartement. Et d'autres informations extrêmement utiles : existe-t-il un privilège, une hypothèque, y a-t-il quelqu'un qui y est inscrit, etc. L'extrait est délivré dans les services régionaux de la chambre d'enregistrement sur demande accompagnée de l'adresse de l'appartement et acquittée des droits de l'État. Le certificat est valable un mois, après quoi il doit être renouvelé. Après avoir rencontré le vendeur, recevez de sa part le formulaire F-9 ; il contient des informations sur les factures de services publics (y a-t-il des dettes) et sur les personnes enregistrées dans l'appartement. Il est important de savoir si l'appartement a été rénové. Ceci est vérifié en consultant le passeport cadastral/technique (fourni par le vendeur). Le passeport ne doit pas dater de plus de cinq ans, sinon il doit être renouvelé. Les subtilités et la sagesse suffisent amplement pour la suite des travaux. Le contrôle doit permettre de savoir s'il y a des poursuites judiciaires derrière l'appartement et si la maison sera bientôt démolie/réinstallée. Si dans le premier cas vous pouvez vous rendre sur le site Internet du tribunal de grande instance (en fonction de la propriété de l'appartement) et, en entrant le nom du propriétaire, obtenir une réponse, alors avec la démolition et la réinstallation, tout est beaucoup plus compliqué. Conclusion : il est préférable de confier l'exécution de toutes les démarches bureaucratiques et la transaction elle-même d'achat d'un appartement secondaire à des professionnels qui connaissent parfaitement le sujet. Vous ne devez pas vous adresser aux agences immobilières, qui sont les parties intéressées, mais aux cabinets d'avocats et d'avocats indépendants. Vous devrez payer pour réduire les risques.
La chose la plus importante lors de l’achat d’un appartement
Réaliser une acquisition d'une telle envergure quePour l'achat d'un appartement - qu'il s'agisse d'un immeuble neuf ou d'une revente - vous devez agir strictement « selon les instructions ». Et ne vous en écartez pas d’un iota. Si vous décidez d'agir par vous-même, alors il ne peut y avoir de « sur votre parole d'honneur » et « nous apporterons les documents manquants demain ». Même si vous collaborez avec une personne apparemment de confiance. Si vous agissez de manière civilisée et beaucoup plus sûre, en confiant la transaction clé en main à des spécialistes spécialisés, vous économiserez énormément de temps et de nerfs. Et vous aurez presque 100 % de confiance que tout se déroulera dans les plus brefs délais et avec une garantie inconditionnelle de sécurité. Important : Ne considérez en aucun cas ce matériel comme exhaustif. Nous voulions simplement expliquer la nécessité d'agir avec une extrême prudence, précision et avec l'implication de professionnels indépendants.
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