Kupnja stana je komplicirana procedura, ima prevaranataima ih mnogo na tržištu nekretnina. Morate biti izuzetno oprezni i pažljivi, osiguravajući se od mogućih rizika. Provodimo edukativni program: “Što trebate znati pri kupnji bilo kojeg stana.” Kupnja stana je uvijek veliki i ozbiljan događaj. Iznosi su preveliki, rizici su preveliki, previše je lažnih shema koje su osmišljene da kapitaliziraju lakovjernost, vjeru u poštenje drugih i pravne smicalice “na dnu stranice malim slovima”. Dokumenti, potvrde, punomoći za nespremnu osobu izgledaju kao kineska slova i nemoguće je razumjeti je li s njima nešto pogrešno. Trebate iskustvo i kvalifikacije da sve to razumijete i znate gdje možete pronaći kvaku. Stoga je najbolje djelovati preko renomiranih pravnih agencija na dobrom glasu. To će zahtijevati određene troškove, ali će višestruko smanjiti rizik od prijevare ili neugodnih iznenađenja. Dodatno osiguranje moguće je osigurati javnobilježničkom ovjerom svih ugovora i punomoći od strane odvjetnika treće osobe. 90% kupaca novogradnje niti ne zamišlja rizike koji se javljaju pri kupnji stana u zgradi u izgradnji. Uostalom, problemi s kojima se susreću kupci novogradnji gotovo su isti i migriraju iz jednog naselja u drugi. Ovo je mišljenje stručnjaka koji rade u ovoj oblasti.
Kupujemo novogradnju
Na što treba obratiti pozornost pri kupnji stana unova zgrada? 1. Stupanj spremnosti kuće, priključak komunikacija. 2. Sklapanje ugovora o sudjelovanju u građenju - DDU. To nekoliko puta smanjuje rizike, jer je to predviđeno u 214-FZ (ovo je vaša Biblija u trenutku kupnje). Nikada nema dvostruke prodaje pod DDU. Ako developer radi po takvim ugovorima, onda mu je zajamčeno da ima građevinsku dozvolu, problem sa zemljištem je također riješen, a takav developer je u redu s ostalim dokumentima. 3. Je li nova zgrada akreditirana od strane banke? Koliko banaka daje kredite za ovu nekretninu? Bolje je da to učini nekoliko banaka, a ne samo ona koja posuđuje samom programeru. Glavna banka vjerovnik mora biti ugledna i imati dobra financijska sredstva. 4. Reputacija puno vrijedi: saznajte koliko je kuća izgradio investitor te je li bilo i kakvih problema tijekom izgradnje drugih nekretnina. 5. Procjena stana s investicijskog aspekta: lokacija, dostupnost slobodnih parkirnih mjesta, uređenost, dostupnost vrtića, škole, trgovine; prometna dostupnost, procjena cijelog mikrodistrikta u cjelini (blizina autoceste, željeznice, groblja, hipermarketa, parkova i drugih objekata), raspored stanova, visina stropova, debljina zidova, jesu li izolirani, položaj dizala, prozora, debljina katovi, katovi (prvi i ne uzimajte zadnji) i tako dalje. 6. Dokumenti potrebni za pregled stana:
- ugovor o ulaganju;
- deklaracija projekta;
- građevinska dozvola;
- projektna dokumentacija, zaključak državne stručnosti projektne dokumentacije;
- studija izvodljivosti projekta višestambene zgrade;
- potvrda o vlasništvu ili zakupu zemljišta;
- ugovor s osiguravajućim društvom (ovo je dodatna odgovornost programera prema kupcu) ili ugovor o jamstvu;
- izvadak iz jedinstvenog registra za nekretnine i transakcije s njim (za zemljište);
- registraciju i konstitutivne dokumente nositelja zahvata: povelja tvrtke, potvrda INN-a, OGRN-a, izvatka iz Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba (ne više od mjesec dana), bilance za zadnji datum izvještavanja;
- Oblik ugovora o prodaji stana.
7, 8, 9, 10… - puno drugihsuptilnosti i različite složenosti pravnih i birokratskih aspekata. Jeste li spremni sve to smisliti, gubeći dragocjeno vrijeme i živce? Kao rezultat toga, još uvijek nećete dosegnuti razinu profesionalaca. To znači da će rizici ostati.
Najvažnija točka od gore navedenog je prisutnostprogramer ima ugovor o osiguranju ili jamstvu (dodatne sigurnosne mjere). Zakonom propisana novina na snazi je od 1. siječnja 2014. (članak 12.1. 214-FZ). Ovo je dodatna odgovornost investitora prema kupcu: graditelji MORAJU osigurati (osiguranje građanske odgovornosti investitora za neispunjenje ili nepravilno ispunjenje obveza prijenosa stambenog prostora na sudionika zajedničke izgradnje) svoju odgovornost kod osiguravajućeg društva ili sklopiti ugovor o jamstvu. Što to znači za kupca koji je uložio u DDU? U slučaju bankrota developera, osiguravajuće društvo ili jamac će nadoknaditi sve troškove kupca. Ako programer ne osigura navedene privremene mjere, bit će mu odbijena državna registracija.
Kako sami pronaći stan: Internet će vam pomoći
Prije svega, morate odlučitiglavne karakteristike kupljenog stana, na primjer: površina, kat, prisutnost balkona / loggie, kombinirana / odvojena kupaonica, broj soba, raspored, površina, opis prometne dostupnosti (stanice javnog prijevoza, blizina metroa, dostupnost pristupnih cesta, parking), cjenovni rang, koji si možete priuštiti. Važno: ako planirate povećati svoju obitelj, tada trebate uzeti stan "s rezervom" ili onaj koji se lako može prodati za nekoliko godina. To bi mogao biti "prsluk" u rasporedu, kuća ima lift, odvod za smeće, a ne prvi ili posljednji kat, kuhinja veća od osam četvornih metara, armirano-betonski podovi i druge opcije koje su tražene među kupcima. Prikladna/prestižna lokacija je najvažniji parametar, ne zaboravite na to. Ako uspijete pronaći stan koji vam se sviđa uz određena odstupanja od gornjeg popisa, ali po vrlo atraktivnoj cijeni (ispod tržišne), onda ga morate bolje pogledati. Ako ga opet prodate (kada vam stan postane premali) i ako je cijena niska, garantirano se prodaje. Nakon što ste odlučili kakav vam stan treba, krenite u potragu. Najaktivnije i najmoćnije baze podataka u Moskvi:
- baza-winner.ru. Ovaj resurs koristi sve agencije za nekretnine, to je za profesionalce. Sve informacije dostupne ovdje se fragmentarno ponavljaju na drugim specijaliziranim lokacijama;
- www.cian.ru;
- irr.ru;
- www.avito.ru;
- realty.yandex.ru. Prikuplja podatke iz tri baze podataka, to je besplatno, što privlači korisnike;
- realty.mail.ru i drugima - ima ih puno.
U pravilu, plaćene baze su višeinformativan. Svi renomirani izvori prikazuju lokaciju predloženih stanova na zumiranoj karti. Pomoću njega je lako utvrditi gledaju li prozori stana na dvorište ili na autoceste, te koliko je zapravo daleko/blizu metroa i stanica. Postoje li objekti društvene infrastrukture, parkovi i trgovi u blizini kuće?
Kupnja sekundarnog stana
Želite li kupiti određeni stan za preprodaju?fond koji ste pronašli i koji vam odgovara. Treba reći da u ovom slučaju postoje mnoge opasnosti. Ali puno manje nego kod ulaganja u izgradnju novog doma. U ovom slučaju, mnogo je lakše osigurati potpunu transparentnost transakcije, jer ne postoji rizik od bankrota programera. Uostalom, stan postoji, samo treba provjeriti njegovu pravnu čistoću. I saznati ima li kakvih tereta. Glavna stvar je da ne počnete nervirati i težiti dovršetku transakcije što je prije moguće. To nije u redu u svim situacijama, a u ovoj još više. Prvo morate saznati koliko je stan "čist", postoje li iza njega "repovi" u obliku raznih neugodnih opterećenja. Prvo što se radi je dobivanje izvoda iz Jedinstvenog državnog registra. Iz njega ćete saznati pouzdane informacije o vlasniku stana. I druge iznimno korisne informacije: postoji li založno pravo, hipoteka, ima li tko upisan u to i slično. Izvadak se izdaje u regionalnim odjelima registracijske komore na zahtjev s priloženom adresom stana i plaćenom državnom pristojbom. Certifikat vrijedi mjesec dana, nakon čega se mora obnoviti. Nakon sastanka s prodavateljem, primite od njega obrazac F-9; on sadrži podatke o računima za režije (postoje li dugovi) i o osobama prijavljenima u stanu. Važno je saznati je li stan preuređen. To se provjerava pregledom katastarske/tehničke putovnice (koju daje prodavatelj). Putovnica ne smije biti starija od pet godina, u protivnom se mora obnoviti. Suptilnosti i mudrosti sasvim su dovoljni za daljnji rad. Provjera bi trebala dati odgovor postoje li iza stana sudski sporovi, hoće li kuća uskoro biti srušena/preseljena. Ako u prvom slučaju možete otići na web stranicu okružnog suda (prema vlasništvu stana) i, unosom prezimena vlasnika, dobiti odgovor, onda je s rušenjem i preseljenjem sve mnogo kompliciranije. Zaključak: bolje je povjeriti izvršenje svih birokratskih papira i samu transakciju za kupnju sekundarnog stambenog stana profesionalcima koji dobro poznaju temu. Trebali biste se obratiti ne agencijama za nekretnine koje su zainteresirana strana, već nezavisnim odvjetničkim/pravnim tvrtkama. Morat ćete platiti kako biste smanjili rizik.
Najvažnija stvar pri kupnji svakog stana
Stvaranje tako velike akvizicije kaokupnja stana - bilo da se radi o novogradnji ili preprodaji - morate postupati strogo "prema uputama". I ne odstupite ni trunke od toga. Ako odlučite sami djelovati, onda ne može biti “na časnu riječ” i “sutra ćemo donijeti dokumente koji nedostaju”. Čak i ako surađujete s naizgled osobom od povjerenja. Postupite li civilizirano i puno sigurnije, povjerivši posao po sistemu ključ u ruke specijaliziranim stručnjacima, uštedjet ćete ogromnu količinu vremena i živaca. I dobit ćete gotovo 100 postotno povjerenje da će se sve dogoditi u najkraćem mogućem roku i uz bezuvjetno jamstvo sigurnosti. Važno: ni pod kojim okolnostima nemojte ovaj materijal smatrati iscrpnim. Samo smo željeli objasniti potrebu djelovanja s krajnjim oprezom, točnošću i uz sudjelovanje neovisnih stručnjaka.
pinterest.com
