Dzīvokļa iegāde ir sarežģīta procedūra, ir krāpniekinekustamā īpašuma tirgū ir daudz. Jums jābūt ārkārtīgi uzmanīgam un vērīgam, apdrošinot sevi pret iespējamiem riskiem. Mēs veicam izglītojošu programmu: “Kas jāzina, pērkot jebkuru dzīvokli.” Dzīvokļa iegāde vienmēr ir liels un nopietns notikums. Summas ir pārāk lielas, riski ir pārāk lieli, ir pārāk daudz krāpniecisku shēmu, kas paredzētas, lai gūtu labumu no lētticības, ticības citu cilvēku godprātībai un juridiskajām viltībām “lapas apakšā ar maziem burtiem”. Dokumenti, sertifikāti, pilnvaras nesagatavotam cilvēkam izskatās pēc ķīniešu vēstulēm, un nevar saprast, vai ar tām kaut kas nav kārtībā. Lai to visu saprastu un zinātu, kur var atrast lomu, ir nepieciešama pieredze un kvalifikācija. Tāpēc vislabāk ir rīkoties ar cienījamu juridisko aģentūru starpniecību ar labu reputāciju. Tas prasīs zināmus izdevumus, taču daudzkārt samazinās krāpšanas vai nepatīkamu pārsteigumu riskus. Papildu apdrošināšanu var nodrošināt, notariāli apliecinot visus līgumus un pilnvaras pie trešās puses jurista. 90% jaunbūvju pircēju pat neiedomājas riskus, kas rodas, pērkot mājokli būvniecības stadijā. Galu galā problēmas, ar kurām saskaras jaunbūvju pircēji, ir gandrīz vienādas un migrē no vienas attīstības uz otru. Tā uzskata šajā jomā strādājošie profesionāļi.
Pērkam jaunu ēku
Ko meklēt, pērkot dzīvoklijaunbūve? 1. Mājas gatavības pakāpe, komunikāciju pieslēgums. 2. Līguma par dalītu līdzdalību būvniecībā noslēgšana - DDU. Tas vairākas reizes samazina riskus, jo tas ir paredzēts 214-FZ (tā ir jūsu Bībele iegādes brīdī). Saskaņā ar DDU nekad nenotiek dubultpārdošana. Ja attīstītājs strādā pēc šādiem līgumiem, tad viņam ir garantēta būvatļauja, arī jautājums ar zemi ir atrisināts, un ar citiem dokumentiem šāds attīstītājs ir kārtībā. 3. Vai jaunā ēka ir bankā akreditēta? Cik bankas izsniedz kredītus šim īpašumam? Labāk, ja to dara vairākas bankas, nevis tikai tā, kas aizdod pašam izstrādātājam. Galvenajai kreditorbankai jābūt ar labu reputāciju un labiem finanšu resursiem. 4. Reputācija ir daudz vērta: noskaidro, cik māju ir uzbūvējis attīstītājs un vai nav bijušas problēmas un kādas problēmas citu nekustamo īpašumu būvniecības laikā. 5. Dzīvokļa novērtējums no investīciju viedokļa: atrašanās vieta, bezmaksas stāvvietu pieejamība, apzaļumošana, bērnudārzu, skolu, veikalu pieejamība; transporta pieejamība, visa mikrorajona novērtējums kopumā (šosejas, dzelzceļa, kapsētas, lielveikalu, parku un citu objektu tuvums), dzīvokļu plānojums, griestu augstums, sienu biezums, vai tie ir siltināti, liftu atrašanās vieta, logi, biezums stāvi, grīda (pirmā un neņem pēdējo) un tā tālāk. 6. Dzīvokļa pārbaudei nepieciešamie dokumenti:
- investīciju līgums;
- projekta deklarācija;
- būvatļauja;
- projekta dokumentācija, projekta dokumentācijas valsts ekspertīzes noslēgšana;
- daudzdzīvokļu ēkas projekta priekšizpēte;
- zemes īpašuma vai nomas apliecība;
- līgums ar apdrošināšanas kompāniju (tā ir attīstītāja papildu atbildība pircējam) vai garantijas līgums;
- izraksts no vienota nekustamā īpašuma reģistra un darījumi ar to (zemes gabalam);
- izstrādātāja reģistrācijas un sastādīšanas dokumenti: uzņēmuma statūti, INN sertifikāts, OGRN, izraksts no Vienotā valsts juridisko personu reģistra (ne vairāk kā pirms mēneša), bilance par pēdējo pārskata datumu;
- Līguma veidlapa par dzīvokļa pārdošanu.
7, 8, 9, 10… - daudzi citijuridisko un birokrātisko aspektu smalkumus un dažādo sarežģītību. Vai esat gatavs to visu izdomāt, tērējot dārgo laiku un nervus? Tā rezultātā jūs joprojām nesasniegsit profesionāļu līmeni. Tas nozīmē, ka riski saglabāsies.
Vissvarīgākais no iepriekš minētā ir klātbūtneattīstītājam ir apdrošināšanas vai garantijas līgums (papildu drošības pasākumi). Likumā noteiktais jauninājums ir spēkā kopš 2014. gada 1. janvāra (12.1. 214-FZ). Tā ir attīstītāja papildu atbildība pret pircēju: attīstītājiem OBLIGĀTI jāapdrošina (attīstītāja civiltiesiskās atbildības apdrošināšana par dzīvojamo telpu nodošanas koplietošanas būvniecības dalībniekam saistību neizpildi vai nepienācīgu izpildi) sava atbildība apdrošināšanas sabiedrībā vai noslēgt galvojuma līgumu. Ko tas nozīmē pircējam, kurš ir ieguldījis DDU? Attīstītāja bankrota gadījumā apdrošināšanas sabiedrība vai galvotājs kompensēs visas pircēja izmaksas. Ja attīstītājs nenodrošina noteiktos pagaidu pasākumus, viņam tiks liegta valsts reģistrācija.
Kā patstāvīgi atrast dzīvokli: internets palīdzēs
Pirmkārt, jums ir jāizlemjiegādātā dzīvokļa galvenās īpašības, piemēram: platība, stāvs, balkona/lodžijas esamība, apvienota/atsevišķa vannas istaba, istabu skaits, plānojums, platība, transporta pieejamības apraksts (sabiedriskā transporta pieturas, metro tuvums, pieejamība piebraucamie ceļi, autostāvvieta), cenu diapazons, ko varat atļauties. Svarīgi: ja plānojat palielināt savu ģimeni, tad jums vai nu jāņem dzīvoklis “ar rezervi”, vai arī tāds, kuru var viegli pārdot pēc dažiem gadiem. Tā varētu būt “veste” plānojumā, mājā ir lifts, atkritumu tekne, nevis pirmais vai pēdējais stāvs, virtuve lielāka par astoņiem kvadrātmetriem, dzelzsbetona grīdas un citas pircēju iecienītas iespējas. Ērta/prestiža atrašanās vieta ir vissvarīgākais parametrs, neaizmirstiet par to. Ja jums izdodas atrast sev tīkamu dzīvokli ar dažām novirzēm no iepriekš minētā saraksta, bet par ļoti pievilcīgu cenu (zem tirgus cenas), tad tas ir jāapskata tuvāk. Pārdodot atkārtoti (kad dzīvoklis jums kļūst par mazu) un ja cena ir zema, tas tiek garantēts. Kad esat izlēmuši, kāds dzīvoklis jums ir nepieciešams, sāciet meklēt. Aktīvākās un jaudīgākās datu bāzes Maskavā:
- baza-winner.ru. Šo resursu izmanto visas nekustamo īpašumu aģentūras, tas ir profesionāļiem. Visa šeit pieejamā informācija fragmentāri tiek atkārtota citās specializētās vietnēs;
- www.cian.ru;
- irr.ru;
- www.avito.ru;
- realty.yandex.ru. Uzkrāj informāciju no trim datubāzēm, tas ir bezmaksas, kas piesaista lietotājus;
- realty.mail.ru un citi - daudzi no tiem ir.
Kā likums, apmaksātas bāzes ir vairākinformatīvs. Visi cienījamie resursi tuvināmā kartē parāda piedāvāto dzīvokļu atrašanās vietu. Izmantojot to, ir viegli noteikt, vai dzīvokļa logi ir vērsti uz pagalmu vai lielceļiem, un cik tālu/tuvu tas patiesībā ir metro un pieturām. Vai pie mājas ir sociālās infrastruktūras objekti, parki un skvēri?
Pērkot sekundāro akciju dzīvokli
Vai vēlaties iegādāties konkrētu dzīvokli tālākpārdošanai?fonds, kuru esat atradis un kas jums ir piemērots. Jāteic, ka šajā gadījumā ir daudz briesmu. Taču daudz mazāk nekā ieguldot jaunas mājas celtniecībā. Šajā gadījumā ir daudz vieglāk nodrošināt pilnīgu darījuma caurspīdīgumu, jo nepastāv attīstītāja bankrota risks. Galu galā dzīvoklis pastāv, jums vienkārši jāpārbauda tā statuss. Un noskaidrojiet, vai nav kādi apgrūtinājumi. Galvenais ir nesākt trakot un tiekties pēc iespējas ātrāk pabeigt darījumu. Tas ir nepareizi visās situācijās, un vēl jo vairāk šajā. Vispirms jānoskaidro, cik dzīvoklis ir “tīrs”, vai aiz tā nav “astes” dažādu nepatīkamu apgrūtinājumu veidā. Pirmā lieta, kas tiek darīts, ir iegūt izrakstu no Vienotā valsts reģistra. No tā jūs uzzināsiet ticamu informāciju par dzīvokļa īpašnieku. Un cita ārkārtīgi noderīga informācija: vai ir apgrūtinājums, hipotēka, vai tajā ir kāds reģistrēts utt. Izrakstu izsniedz reģistrācijas palātas reģionālajās nodaļās pēc iesnieguma ar pievienotu dzīvokļa adresi un nomaksātu valsts nodevu. Sertifikāts ir derīgs vienu mēnesi, pēc tam tas ir jāatjauno. Pēc tikšanās ar pārdevēju saņemt no viņa veidlapu F-9, kurā ir informācija par komunālajiem maksājumiem (vai ir parādi) un par dzīvoklī reģistrētajiem cilvēkiem. Ir svarīgi noskaidrot, vai dzīvoklis ir pārveidots. To pārbauda, apskatot kadastrālo/tehnisko pasi (nodrošina pārdevējs). Pasei jābūt ne vecākai par pieciem gadiem, pretējā gadījumā tā ir jāatjauno. Tālākam darbam pietiek ar smalkumiem un gudrību. Čekā jāsniedz atbilde, vai aiz dzīvokļa nav kādas tiesas lietas, vai drīzumā māja tiks nojaukta/pārcelta. Ja pirmajā gadījumā var doties uz rajona tiesas mājaslapu (pēc dzīvokļa īpašumtiesībām) un, ierakstot īpašnieka uzvārdu, saņemt atbildi, tad ar nojaukšanu un pārcelšanu viss ir daudz sarežģītāk. Secinājums: visu birokrātisko dokumentu noformēšanu un pašu darījumu par otrreizējā mājokļa iegādi labāk uzticēt profesionāļiem, kuri labi pārzina šo tēmu. Jums jāsazinās nevis ar nekustamo īpašumu aģentūrām, kas ir ieinteresētā puse, bet gan ar neatkarīgiem advokātiem/juristiem. Jums būs jāmaksā, lai samazinātu risku.
Pats galvenais, pērkot jebkuru dzīvokli
Veicot tik liela mēroga iegādi kāpērkot dzīvokli - neatkarīgi no tā, vai tā ir jaunbūve vai tālākpārdošana - jums jārīkojas stingri “saskaņā ar instrukcijām”. Un nenovirzieties no tā ne par kripatiņu. Ja nolemjat rīkoties pats, tad nevar būt “pēc goda vārda” un “mēs rīt atvedīsim trūkstošos dokumentus”. Pat ja jūs sadarbojaties ar šķietami uzticamu personu. Ja rīkosies civilizēti un daudz drošāk, uzticot pabeigtu darījumu specializētiem speciālistiem, ietaupīsi milzīgu laiku un nervus. Un jūs saņemsiet gandrīz 100 procentu pārliecību, ka viss notiks pēc iespējas ātrāk un ar beznosacījumu drošības garantiju. Svarīgi: nekādā gadījumā neuzskatiet šo materiālu par pilnīgu. Mēs tikai vēlējāmies izskaidrot nepieciešamību rīkoties ļoti piesardzīgi, precīzi un ar neatkarīgu speciālistu iesaistīšanu.
pinterest.com
