Купуването на апартамент е сложна процедура, има измамнициима много на пазара за недвижими имоти. Трябва да бъдете изключително внимателни и внимателни, застраховайки се от евентуални рискове. Провеждаме образователна програма: „Какво трябва да знаете, когато купувате апартамент.“ Покупката на апартамент винаги е важно и сериозно събитие. Сумите са твърде големи, рисковете са твърде големи, има твърде много измамни схеми, предназначени да се възползват от лековерността, вярата в почтеността на другите и от правни шикани „в края на страницата с малки букви“. Документи, сертификати, пълномощни за неподготвен човек изглеждат като китайски букви и е невъзможно да се разбере дали има нещо нередно с тях. Нужни са ви опит и квалификация, за да разберете всичко това и да знаете къде можете да намерите уловка. Затова е най-добре да действате чрез реномирани правни агенции с добра репутация. Това ще изисква определени разходи, но ще намали многократно рисковете от измами или неприятни изненади. Допълнителна застраховка може да се направи чрез нотариална заверка на всички договори и пълномощни от трето лице адвокат. 90% от купувачите на новостроящи се сгради дори не предполагат рисковете, които възникват при покупка на жилище в новострояща се сграда. В крайна сметка проблемите, с които се сблъскват купувачите на нови сгради са почти еднакви и мигрират от един комплекс в друг. Това е мнението на професионалисти, работещи в тази област.
Купуваме нова сграда
Какво да търсите, когато купувате апартамент внова сграда? 1. Степен на готовност на къщата, свързване на комуникации. 2. Сключване на договор за дялово участие в строителството – DDU. Това намалява рисковете няколко пъти, тъй като това е предвидено в 214-FZ (това е вашата Библия в момента на покупката). Никога няма двойна продажба при DDU. Ако предприемач работи по такива споразумения, тогава той гарантира, че има разрешение за строеж, проблемът със земята също е решен и такъв предприемач е изряден с други документи. 3. Новата сграда акредитирана ли е от банката? Колко банки издават кредити за този имот? По-добре е няколко банки да направят това, а не само тази, която кредитира самия предприемач. Основната банка кредитор трябва да е реномирана и да разполага с добри финансови ресурси. 4. Репутацията струва много: разберете колко къщи е построил предприемачът и дали е имало проблеми и какви проблеми по време на строителството на други недвижими имоти. 5. Оценка на апартамента от инвестиционна гледна точка: местоположение, наличие на свободни паркоместа, озеленяване, наличие на детски градини, училища, магазини; транспортна достъпност, оценка на целия микрорайон като цяло (близост до магистрала, ж.п. линия, гробища, хипермаркети, паркове и други обекти), разпределение на апартаментите, височина на таваните, дебелина на стените, изолирани ли са, разположение на асансьори, прозорци, дебелина на етажи, етаж (първият и не вземайте последния) и т.н. 6. Необходими документи за проверка на апартамента:
- инвестиционен договор;
- декларация за проекта;
- разрешение за строеж;
- проектна документация, приключване на държавния експертен опит на проектната документация;
- проучване за осъществимост на проекта за многоетажни сгради;
- сертификат за собственост или лизинг на земя;
- споразумение със застрахователна компания (това е допълнителна отговорност на разработчика към купувача) или гаранционно споразумение;
- извлечение от един регистър за недвижими имоти и сделки с него (за поземлен имот);
- регистрационни и учредителни документи на строителя: харта на дружеството, удостоверение INN, BIN, извлечение от регистъра (не повече от един месец), в счетоводния баланс към последната дата на отчетния;
- Формата на договора за продажба на апартамента.
7, 8, 9, 10… - много другитънкости и различна сложност на правни и бюрократични аспекти. Готови ли сте да разберете всичко, губейки ценно време и нерви? В резултат на това все още няма да достигнете нивото на професионалисти. Това означава, че рисковете ще останат.
Най-важният момент от горното е присъствиетопредприемачът има застрахователно или гаранционно споразумение (допълнителни мерки за сигурност). Законово предписаното нововъведение е в сила от 1 януари 2014 г. (член 12.1. 214-FZ). Това е допълнителна отговорност на предприемача към купувача: разработчиците ТРЯБВА да застраховат (застраховка гражданска отговорност на предприемача за неизпълнение или неправилно изпълнение на задълженията за прехвърляне на жилищни помещения на участник в споделено строителство) своята отговорност към застрахователна компания или сключват договор за поръчителство. Какво означава това за купувач, който е инвестирал в DDU? В случай на фалит на предприемача, застрахователната компания или гарантът ще компенсира всички разходи на купувача. Ако предприемачът не предостави посочените временни мерки, ще му бъде отказана държавна регистрация.
Как да намерите апартамент сами: Интернет ще ви помогне
На първо място, трябва да решитеосновните характеристики на закупения апартамент, например: площ, етаж, наличие на балкон/лоджия, комбиниран/отделен санитарен възел, брой стаи, разпределение, площ, описание на транспортната достъпност (спирки на градския транспорт, близост до метрото, наличност) на пътища за достъп, паркинг), ценови диапазон, който можете да си го позволите. Важно: ако планирате да увеличите семейството си, тогава трябва или да вземете апартамент „с резерв“, или такъв, който лесно може да бъде продаден след няколко години. Това може да бъде „жилетка“ в оформлението, къщата има асансьор, улей за боклук, а не първия или последния етаж, кухня с повече от осем квадратни метра, стоманобетонни подове и други опции, които се търсят сред купувачите. Удобното/престижно местоположение е най-важният параметър, не забравяйте за него. Ако успеете да намерите апартамент, който харесвате с някои отклонения от горния списък, но на много атрактивна цена (под пазарната), тогава трябва да го разгледате по-отблизо. Ако го продадете отново (когато апартаментът ви стане малък) и ако цената е ниска, той гарантирано ще бъде продаден. След като сте решили какъв апартамент ви трябва, започнете да търсите. Най-активните и мощни бази данни в Москва:
- baza-winner.ru. Този ресурс се използва от всички агенции за недвижими имоти, това е за професионалисти. Цялата налична тук информация се повтаря по друг начин на други специализирани сайтове;
- www.cian.ru;
- irr.ru;
- www.avito.ru;
- realty.yandex.ru. Натрупва информация от три бази данни, тя е безплатна, която привлича потребители;
- realty.mail.ru и други - има много от тях.
По правило платените бази са повечеинформативен. Всички реномирани ресурси показват местоположението на предложените апартаменти на карта с възможност за мащабиране. Използвайки го, лесно можете да определите дали прозорците на апартамента гледат към двора или магистралите и колко далеч/близо е всъщност метрото и спирките. Има ли в близост до къщата обекти на социалната инфраструктура, паркове и площади?
Закупуване на вторичен апартамент
Искате ли да закупите конкретен апартамент за препродажба?фонд, който сте намерили и който ви подхожда. Трябва да се каже, че в този случай има много опасности. Но много по-малко, отколкото при инвестиция в строителството на нов дом. В този случай е много по-лесно да се осигури пълна прозрачност на сделката, тъй като няма риск от фалит на разработчика. В края на краищата апартаментът съществува, трябва само да проверите статуса му за юридическа чистота. И разберете дали има тежести. Основното нещо е да не започвате да се суете и да се стремите да завършите сделката възможно най-скоро. Това е погрешно във всички ситуации и още повече в тази. Първо трябва да разберете колко „чист“ е апартаментът, дали зад него има някакви „опашки“ под формата на различни неприятни тежести. Първото нещо, което се прави, е да се получи извлечение от Единния държавен регистър. От него ще научите достоверна информация за собственика на апартамента. И друга изключително полезна информация: има ли запор, ипотека, има ли вписан в него някой и т.н. Извлечението се издава в регионалните отдели на регистрационната камара след заявление с приложен адрес на апартамент и платено държавно мито. Удостоверението е валидно един месец, след което трябва да се поднови. След като се срещнете с продавача, получете от него формуляр F-9; той съдържа информация за сметки за комунални услуги (има ли дългове) и за хората, регистрирани в апартамента. Важно е да разберете дали апартаментът е преустроен. Това се проверява чрез преглед на кадастрален/технически паспорт (предоставя се от продавача). Паспортът не трябва да е по-стар от пет години, в противен случай трябва да бъде подновен. Тънкостите и мъдростта са напълно достатъчни за по-нататъшна работа. Проверката трябва да даде отговор дали има съдебни дела зад апартамента, дали къщата скоро ще бъде съборена/пренастанена. Ако в първия случай можете да отидете на уебсайта на районния съд (според собствеността на апартамента) и, като въведете фамилното име на собственика, да получите отговор, тогава с разрушаването и презаселването всичко е много по-сложно. Заключение: по-добре е да поверите изпълнението на цялата бюрократична документация и самата сделка за закупуване на вторичен жилищен апартамент на професионалисти, които познават добре темата. Трябва да се свържете не с агенции за недвижими имоти, които са заинтересована страна, а с независими адвокатски/юридически фирми. Ще трябва да платите, за да намалите риска.
Най-важното при покупка на всеки апартамент
Осъществяването на такова мащабно придобиване катозакупуване на апартамент - независимо дали е нова сграда или препродажба - трябва да действате стриктно „според инструкциите“. И не се отклонявайте нито на йота от него. Ако решите да действате сами, тогава не може да има „на честна дума“ и „утре ще донесем липсващите документи“. Дори и да си сътрудничите с привидно доверен човек. Ако действате цивилизовано и много по-сигурно, като поверите сделката до ключ на специализирани специалисти, ще спестите изключително много време и нерви. И ще получите почти 100 процента увереност, че всичко ще се случи възможно най-скоро и с безусловна гаранция за безопасност. Важно: При никакви обстоятелства не приемайте този материал за изчерпателен. Просто искахме да обясним необходимостта да се действа с изключителна предпазливост, точност и с участието на независими професионалисти.
pinterest.com
