شراء السكن الثانوي ليس مشكلة، ولكن إذا كان ذلك فقطلا تفقد هذا المنزل! بعد كل شيء، المواقف مختلفة، ومن الأفضل التفكير في العواقب مقدما. ناقشنا مع أحد المتخصصين أكثر الحالات المحتملة غير السارة، وتم إبرام الصفقة، وتعيش في سعادة دائمة. ولكن يظهر فجأة أصحاب تم إحياؤهم وورثة مجهولون وتغيرت آراء البائعين. ما الذي تحتاج إلى التفكير فيه قبل توقيع العقد، وما الذي تحتاج إلى معرفته إذا كان لا يزال من غير الممكن تجنب المشاكل؟ أجابت أناستاسيا دوبروفولسكايا على أسئلتنا. أناستاسيا دوبروفولسكايا، محامية في مجال العقارات من أي ملف شخصي، تلقت تعليمها في الجامعة الاقتصادية الروسية التي سميت باسم جي في بليخانوف والأكاديمية الروسية للاقتصاد الوطني والإدارة العامة التابعة لرئيس الاتحاد الروسي. تتمتع بخبرة 22 عامًا وتعمل في القطاع الخاص منذ 17 عامًا. — اشتريت منزلاً ثانويًا، ولكن سرعان ما أُعلن أن أحد البائعين مجنون وتم إدخاله إلى العيادة المناسبة. هل يمكنهم إلغاء الصفقة وحرماني من شقتي؟ — ولتحقيق ذلك، يجب على البائع نفسه أو أوصيائه الذهاب إلى المحكمة. وإثبات أنه في وقت إجراء الصفقة كان البائع مجنوناً بالفعل، وبعد إتمامها ساءت أحواله المعيشية. من المهم هنا ما إذا كان لديه عقارات أخرى وفي أي عيادة معينة يقيم. بعد كل شيء، ربما تم إنفاق الأموال المستلمة من بيع المنزل من قبل البائع أو أوصيائه على تحسين ظروفه - دفع تكاليف العيادة والممرضات والسكن في مدينة أخرى. وهذا هو، أولا وقبل كل شيء، سيتعين عليهم أن يثبتوا أمام المحكمة أن بيع الشقة كان له تأثير سلبي على حياة البائع وصحته، ولم يدرك أن هذا البيع كان ضارا به.
— توفي أحد العملاء - يومفي اليوم التالي لتقديم اتفاقية الشراء والبيع إلى Rosreestr للتسجيل، ولم يكن لدى جميع المشاركين في المعاملة الوقت للحصول على تأكيد بشرعيتها. ماذا يجب أن يفعلوا؟ — يمكن لوريث المتوفى الحصول على موافقة من Rosreestr إذا كان لديه توكيل رسمي. وإذا لم يكن هناك توكيل، يحتاج الوريث إلى الاتصال بكاتب العدل، الذي سيقدم طلبًا رسميًا إلى Rosreestr ويحصل على اتفاقية. عند تأكيد المعلومات حول الصفقة، سيكون لكاتب العدل الحق في تسجيل العقار باسم وريث المشتري المتوفى.
— أخطط لشراء شقة، ولكنأحد أصحابها، مراهق يبلغ من العمر 17 عامًا، يعارضها، بينما يؤيدها والديه. هل يجوز للمراهق أن يحتج على الصفقة مع أنه قاصر؟ — لديه كل الحق في القيام بذلك. من سن 14 إلى 18 عامًا، يوقع المالك القاصر اتفاقية شراء وبيع على نفس الأساس الذي يوقعه المالكون البالغون، بموافقة أحد الوالدين. علاوة على ذلك، حتى لو كان عمر مالك الطفل أقل من 14 عامًا (ولا يمكنه توقيع العقد، لأن ممثليه القانونيين يمثلونه)، ولكن أكبر من 11 عامًا، فإن سلطات الوصاية ملزمة بالاتصال به ومعرفة ما إذا كان يوافق على البيع الشقة. إذا كان الطفل ضد ذلك، فلا يجوز لسلطات الوصاية إعطاء الإذن ببيع الشقة. إذا قام الوالدان فجأة بإجراء معاملة دون موافقة الطفل، فمع حلول عيد ميلاد الطفل الثامن عشر، يحق له استئناف المعاملة من خلال المحكمة إذا أثبت أنها تمت دون موافقته وتدهورت ظروفه المعيشية بعد البيع.
— أريد شراء شقة من شخص مؤهل قانونًاالمالك، لكنه غير قادر على التوقيع على المستندات بنفسه بسبب الإعاقة. ماذا علي أن أفعل لضمان شفافية الصفقة وسلامة شقتي بعد الشراء؟ — في مثل هذه الحالات، توجد خدمة كاتب العدل "أداة تطبيق اليد". هذا هو الشخص المستقل الذي يوقع العقد لصالح البائع ويؤكد أن البائع كان ينوي بالفعل بيع الشقة ولا يمكنه حقًا توقيع العقد بنفسه. ومن المهم ألا يكون لـ"المعاقب" مصلحة شخصية في أي من الطرفين. وفي مثل هذه الحالة، يمكنك الاتصال بالطبيب الذي سيقوم بفحص البائع.
— منذ بضع سنوات اشتريت شقة منامرأة ورثت منزلاً من زوجها الراحل. والآن عاد زوجها، الذي أُعلن عن وفاته رسميًا، إلى منزله فجأة. هل يستطيع استعادة شقته؟ — هنا عليك أن تفهمي أين كان زوجك طوال هذه السنوات. إذا كان غائبا ليس بمحض إرادته، فله فرصة. لكن من المهم هنا أن لا يتمكن من المطالبة باستعادة الشقة، بل بجزء من الأموال التي تلقتها زوجته لبيعها. ولذلك فإن العلاقة بين الزوجين ستلعب دوراً جدياً، وبالطبع ما إذا كان السعر الكامل الذي دفعته مقابل الشقة مذكوراً في العقد حتى يتمكن الزوج من المطالبة بنصيبه من زوجته. لا تقل أهمية عن الظروف المعيشية الحالية للزوج العائد. ومرة أخرى، سيتعين على الزوج أن يثبت أنه كان غائبا حقا ليس بالاتفاق مع زوجته، وليس بمحض إرادته، ولكنه كان خارج منطقة الوصول لسبب خطير خارج عن إرادته.
— تقدم لي امرأة مسنةإبرام اتفاقية صيانة مدى الحياة، والتي بموجبها بعد وفاتها سأصبح مالك شقتها. وفي الوقت نفسه، أتعهد برعاية المرأة لبقية حياتها. فهل سيتمكن أقاربها من الطعن في هذه الصفقة والحصول على الشقة؟ — يمكنهم المحاولة، لكن الأمر لن يكون بهذه السهولة. سيتعين على الأقارب إثبات أنك لم تهتم بالمرأة المسنة ولم تفي بالتزاماتك بموجب العقد. لذلك، من الضروري الاحتفاظ بجميع الإيصالات والاحتفاظ بسجلات لجميع النفقات التي تتكبدها في جناحك. يمكنك أيضًا فتح حساب للشخص الذي تحت رعايتك وتحويل جزء من الأموال هناك، ويمكنك الحصول على إيصالات شهرية منه تفيد أن الشخص الذي تحت رعايتك سعيد بكل شيء، وفي حالة وجود شهود سيفعلون ذلك. أكد أنك اعتنيت حقًا بهذه المرأة المسنة واهتممت بها وأنفقت وقتك وأموالك من أجلها.
— أريد شراء شقة من شخصالذي هو على وشك الطلاق. وهو المالك الوحيد للشقة التي انتقل إليها في العهد السوفييتي، لكنه خصخصها فقط بعد أن تزوج. الشقة لم تتغير أصحابها أبدا. هل سيتمكن الزوج الثاني من الطعن في الصفقة بعد إتمامها إذا تم الطلاق وقرر المطالبة بهذه الشقة، معتبرا أنها ملكية مشتركة؟ — يحق للزوجين فقط الحصول على ما تم الحصول عليه أثناء الزواج، أي فقط ما تم شراؤه. الإسكان المخصخص أو المتبرع به أو الموروث ليس كذلك. ولكن هناك تحذير واحد! إذا قام الزوجان بإجراء إصلاحات في الشقة التي اشتراها قبل الزواج بعد إبرامها وتكبد كلاهما تكاليف بسبب ذلك، فيحق لكل منهما المطالبة بنصف تكلفة هذه التكاليف. تعتبر الإصلاحات بالفعل ملكية مشتركة، وفي هذه الحالة تحسين أو زيادة في قيمة الشقة.
تذكر أن هناك قواعد للقانون، ولكن في نفس الوقتويتم تحليل كل حالة محددة على حدة. هناك العديد من الفروق الدقيقة التي يمكن أن تؤثر على نتائجها، وأحيانا تحتاج إلى مراعاة أصغر التفاصيل. لذلك، من المهم للغاية التفكير بعناية قبل الدخول في الصفقة، ويجب ألا تهمل المساعدة المختصة من أحد المتخصصين.
شراء المنازل الثانية: ما الأخطار تنتظركم
