Купівля квартири - процедура складна, шахраївна ринку нерухомості багато. Необхідно бути вкрай акуратним та уважним, страхуючи себе від можливих ризиків. Проводимо лікнеп: «Що потрібно знати при покупці будь-якої квартири» Купівля квартири завжди є великою та серйозною подією. Занадто великі суми, надто великі ризики, надто багато шахрайських схем, розрахованих на довірливість, віру в чужу порядність та на юридичні гачкотворства «внизу сторінки дрібними літерами». Документи, довідки, доручення для непідготовленої людини виглядають китайською грамотою, і зрозуміти, чи є в них щось неправильне, неможливо. Необхідні досвід і кваліфікація, щоб у всьому цьому розбиратися і знати, де можна зустріти каверзу. Тому найкраще діяти через авторитетні юридичні агенції з гарною репутацією. Це вимагатиме певних витрат, але знизить ризики шахрайства або неприємних несподіванок у багато разів. Додатковою страховкою може бути нотаріальне засвідчення всіх договорів та довіреностей у стороннього адвоката. 90% покупців новобудов навіть не уявляють собі тих ризиків, які бувають при купівлі житла в будинку, що будується. Адже проблеми, з якими стикаються покупці новобудов, практично однакові та кочують від однієї забудови до іншої. Це думка професіоналів, які працюють у цій сфері.
Купуємо новобудову
На що звертати увагу при покупці квартириновобудові? 1. Ступінь готовності вдома, підключення комунікацій. 2. Укладання договору пайової участі у будівництві - ДДУ. Це знижує ризики в кілька разів, оскільки це передбачено в 214-ФЗ (це ваша Біблія на час покупки). Жодного подвійного продажу по ДДУ не буває ніколи. Якщо забудовник працює за такими договорами, то у нього гарантовано є дозвіл на будівництво, із землею також вирішено питання та з іншими документами у такого забудовника порядок. 3. Чи акредитовано новобудову в банку? Скільки банків надають кредити на цей об'єкт нерухомості? Краще, якщо це роблять кілька банків, а не лише той, що кредитує самого забудовника. Основний банк-кредитор має бути солідним і з добрими фінансовими ресурсами. 4. Репутація дорогого коштує: з'ясуйте, скільки будинків збудував забудовник і чи були проблеми і що при будівництві інших об'єктів нерухомості. 5. Оцінка квартири з інвестиційної точки зору: місце розташування, наявність вільних місць для паркування, озеленення території, наявність дитячих садків, шкіл, магазинів; транспортна доступність, оцінка всього мікрорайону в цілому (сусідство з автомагістраллю, залізницею, цвинтарем, гіпермаркетами, парками та іншими об'єктами), планування квартири, висота стелі, товщина стін, чи утеплені вони, розташування ліфтів, вікон, товщина перекриттів, поверх (перший) і останній не брати) та інше. 6. Документи, необхідні для перевірки квартири:
- інвестиційний контракт;
- проектна декларація;
- дозвіл на будівництво;
- проектна документація, висновок державної експертизи проектної документації;
- техніко-економічне обґрунтування проекту будівництва багатоквартирного будинку;
- свідоцтво про власність на землю або договір оренди;
- договір зі страховою компанією (це додаткова відповідальність забудовника перед покупцем) або договір поруки;
- виписка з єдиного реєстру на нерухоме майно та угод з ним (на земельну ділянку);
- реєстраційні та установчі документи забудовника: статут компанії, свідоцтво ІПН, ОГРН, виписка з ЕГРЮЛ (не більше місячної давності), бухгалтерський баланс на останню звітну дату;
- форма договору, по якій буде продаватися квартира.
7, 8, 9, 10… - Маса іншихтонкощів та різної складності юридичних та бюрократичних аспектів. Ви готові у всьому цьому розбиратися, витрачаючи дорогоцінний час та нерви? У результаті рівня фахівців ви все одно не досягнете. Отже, ризики залишаться.
Найважливіший пункт із наведених вище – наявністьу забудовника договору страхування чи поруки (додаткові забезпечувальні заходи). Законодавчо прописане нововведення діє з 1 січня 2014 року (стаття 12.1. 214-ФЗ). Це додаткова відповідальність забудовника перед покупцем: забудовники ОБОВ'ЯЗАННІ страхувати (страхування цивільної відповідальності забудовника невиконання або неналежного виконання зобов'язань щодо передачі житлового приміщення учаснику пайового будівництва) свою відповідальність у страховій компанії або укладати договір поруки. Що це означає для покупця, який вклав свої кошти у ДДУ? У разі банкрутства забудовника страхова компанія чи поручитель компенсують усі витрати покупця. Якщо забудовник не надасть зазначених забезпечувальних заходів, його чекає відмова у державній реєстрації.
Як самостійно знайти квартиру: допоможе Інтернет
Насамперед необхідно визначитися зосновними характеристиками квартири, що купується, наприклад: площа, поверх, наявність балкона/лоджії, суміщений/роздільний санвузол, кількість кімнат, планування, район, опис транспортної доступності (зупинки громадського транспорту, близькість метро, наявність під'їзних доріг, паркування), ціновий діапазон, який ви можете собі дозволити. Важливо: якщо ви плануєте збільшення сім'ї, то необхідно або брати квартиру із запасом, або таку, яку можна буде легко продати через кілька років. Це може бути «орієнтування» в плануванні, в будинку — ліфт, сміттєпровід, не перший і не останній поверхи, кухня більше восьми квадратів, перекриття з/б та інші опції, які потрібні у покупців. Зручне/престижне місце - найважливіший параметр, не забувайте про це. Якщо вдалося знайти квартиру, що сподобалася, з деякими відхиленнями від наведеного переліку, але за дуже привабливу ціну (нижче за ринкову), то треба придивитися до неї уважно. За повторного продажу (коли квартира стане вам мала) і за умови низької вартості її гарантовано буде продано. Після того, як ви визначилися, що за квартира вам потрібна, починайте шукати. Найбільш активні та потужні бази даних по Москві:
- baza-winner.ru. Цим ресурсом користуються все агентства нерухомості, це для професіоналів. Вся інформація, наявна тут, фрагментарно повторюється на інших спеціалізованих сайтах;
- www.cian.ru;
- irr.ru;
- www.avito.ru;
- realty.yandex.ru. Акумулює інформацію з трьох баз, є безкоштовною, що приваблює користувачів;
- realty.mail.ru і інші - їх багато.
Як правило, платні бази більшінформативні. Всі авторитетні ресурси мають відображення розташування квартир на масштабованій карті. По ній легко визначити, чи виходять вікна квартири у двір чи на траси, наскільки насправді далеко/близько до метро та зупинок. Чи є поблизу будинку об'єкти соціальної інфраструктури, парки та сквери.
Купівля квартири вторинного фонду
Ви хочете купити конкретну квартиру вторинногофонду, що ви знайшли і яка вас влаштовує. Слід сказати, що небезпек і в цьому випадку є багато. Але набагато менше, ніж під час інвестування у будівництво нового будинку. Забезпечити собі повну прозорість угоди у разі набагато легше, оскільки відсутня ризик банкрутства забудовника. Адже квартира існує, потрібно просто перевірити її статус на юридичну чистоту. І з'ясувати наявність обтяжень. Головне, не починати метушитися і прагнути зробити угоду в найкоротший термін. Це неправильно у всіх ситуаціях, а в подібній – тим більше. Спочатку необхідно з'ясувати, наскільки квартира чиста, чи немає за нею хвістів у вигляді різних неприємних обтяжень. Перше, що робиться, — це витяг з ЄДРП. З неї ви дізнаєтесь достовірну інформацію про власника квартири. І іншу вкрай корисну інформацію: чи немає арешту, іпотеки, чи немає когось у ній прописаного тощо. Витяг видається в райвідділах реєстраційної палати за заявою з доданою адресою квартири та сплаченим держмитом. Термін дії довідки – один місяць, потім її необхідно оновлювати. Зустрівшись з продавцем, отримайте від нього форму Ф-9, в ній міститься інформація про комунальні платежі (чи є заборгованості) та про прописані в квартирі люди. Важливо дізнатися, чи було у квартирі перепланування. Це перевіряється з переглядом кадастрового/технічного паспорта (надає продавець). Паспорт має бути не старшим за п'ять років, інакше його необхідно оновлювати. Тонкостей та премудростей цілком вистачає і з подальшою роботою. Перевірка має дати відповідь, чи немає за квартирою судових справ, чи не йде будинок незабаром під знесення/розселення. Якщо в першому випадку можна зайти на сайт районного суду (за належністю квартири) і, ввівши прізвище власника, отримати відповідь, то зі зносом та розселенням все набагато складніше. Висновок: оформлення всіх бюрократичних паперів та самої угоди щодо придбання квартири вторинного фонду краще довірити професіоналам, які знають предмет досконально. Звертатися варто не до ріелторських агенцій, які є стороною зацікавленої, а до незалежних адвокатських/юридичних контор. За зниження ризику доведеться платити.
Найголовніше при покупці будь-якої квартири
Роблячи таке масштабне придбання, яккупівля квартири — це новобудова або «вторинка» — потрібно діяти строго «за інструкцією». І ні на йоту від неї не відхилятися. Якщо ви вирішили діяти самостійно, то ніяких «під чесне слово» і «завтра принесемо документи, що бракують» бути не може. Навіть якщо ви співпрацюєте з начебто перевіреною людиною. Якщо ж ви зробите цивілізований і набагато безпечніший спосіб, довіривши угоду «під ключ» профільним фахівцям, ви заощадите величезну кількість часу і нервів. І отримаєте практично 100-відсоткову впевненість, що все пройде в найкоротші терміни та з безумовною гарантією безпеки. Важливо: у жодному разі не сприймайте справжній матеріал як вичерпний. Ми лише хотіли пояснити необхідність діяти вкрай обачно, акуратно та із залученням незалежних професіоналів.
pinterest.com
